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外汇局拟增加深圳QDIE额度 国人海外买房限制将打破?
2018-05-28 09:00 新浪财经综合
  会议认为,党的十八大以来,党中央把军民融合发展上升为国家战略,从党和国家事业发展全局出发进行总体设计,组织管理体系基本形成,战略规划引领不断强化,重点改革扎实推进,法治建设步伐加快,军民融合发展呈现整体推进、加速发展的良好势头。

  国人赴海外买房的限制被打破了? 答案可能出人意料!

  来源:90度地产

  不久前,在国新办举行的“2018年一季度外汇收支数据有关情况”新闻发布会上,国家外汇管理局国际收支司司长王春英表示,外汇局根据上海和深圳试点需求和外汇形势,拟增加上海QDLP(合格境内有限合伙人)和深圳QDIE (合格境内投资企业)总额度。

  专家解读说,QDIE不仅可投二级市场外,还包括另类投资、房地产和一级市场。

  此前,外汇管理局在2017年重申“境内个人办理购汇时,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。”

  一直苦于政策限制,而只在雅加达开发楼盘的绿城中国总裁曹舟南,留意到了王春英的上述表态,预测“大陆个人企业投资开始放松”,认为“是一个非常重大的信号”。很多销售海外房产的开发商也欢呼雀跃,觉得是海外楼市的重要利好。然而,新一轮国人赴海外置业潮真会发生吗?

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  QDIE是指符合条件投资管理机构经中国有关部门批准,面向境内投资者募集资金,对境外投资标的进行投资。

  《深圳QDIE试点办法》对QDIE基金可以投资的境外投资标的具体范围并无任何明确规定,境外投资主体除可以对QDII现有的投资标的进行投资外,还可对境外非上市股权、境外基金(包括私募股权基金和对冲基金)以及不动产、实物资产等其他标的资产进行投资。

  目前获得QDIE批文的机构有41家(招商财富、前海中诚、长城证券、南方东英深圳公司、景顺长城资管、国投瑞银资管、民生加银资管、平安大华基金公司等)。

  然而,个人要通过QDIE到境外直接投资房地产却是基本不可能。

  因为,QDIE的投资模式都是通过基金对外投资房地产。要想投资,先得投资上述41家基金公司。

  然而,过去几年,很多基金公司对海外房地产的直接投资并不多。更多地是投资美国的房地产股票,结果却是收益率惨不忍睹。

  以投资美国房地产QDII基金的收益率表现也没能令投资者满意,据统计近三年产品业绩的房地产QDII基金均跑输同期行业平均水平。

  排在跌幅榜首位的是诺安全球收益不动产,跌幅为11.95%,查阅公开数据发现,该基金连续3年全部负收益,近3年、近2年、近1年、近半年、今年来的阶段涨幅分别为-3.54%、-10.97%、-14.18%、-12.28%、-11.75%,且多次垫底同类基金。该基金在去年四季度主要重仓了Senio、西蒙地产、数字房地产、美国校园社、Extra、道格拉斯艾、芬塔公司、普洛斯、SL Gr、波士顿地产。

  同样因重仓房地产而跌幅靠前的还有鹏华美国房地产,该基金是从近1年开始大幅下跌的,且跌幅始终维持在10%左右。截至2018-05-28,其主要重仓了Param、Empir、Extra、Life、布鲁克代尔、Beaco、CubeS、Build、Infra、Monmo等。

  宜信财富新加坡公司董事总经理、全球房地产投资母基金管理合伙人张鹏说,QDIE之前只能投资一级市场,连私募股权都不能投资,所以收益率一直是个问题。

  根据宜信财富的报告,如果直接投资不动产,而不是投资房地产股票,很多国家的房地产过去八年涨幅都已经超过了五成,收益率会远远好于投资房地产股票的基金。

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  然而,如果QDIE能够从投资股票,扩大范围到非上市股权、境外基金(包括私募股权基金和对冲基金)以及不动产,那么不仅收益率有机会大幅提升,也有机会投资到更多的地标性建筑。

  此前,张鹏分享了一个重要观点,认为在房住不炒的今天,高净值人群应该从直接购买住房,转向通过购买母基金间接持有不动产,比如以旗下全球机会型的IV号房地产母基金,投资全球排名前40的标的基金。

  张鹏认为,通过母基金在全球的混合型投资,能帮助投资者选到更安全的项目,产生更好的投资收益。按照宜信财富的房地产母基金投资策略,通常只有投资全球的门户城市,比如纽约、东京等的核心地段的不动产的全球排名靠前的不动产基金,才会成为他们的投资首选。

  从目前来看,数据显示,全球业绩前25%的房地产基金收益比普通的房地产基金收益每年要高出9%,而过去十年全球的房地产平均投资收益超过11%,是所有投资类型中收益率最高的。在这样的情况下,投资全球业绩最好的房地产基金,所能带来的收益,自然就水涨船高。

  而如果QDIE未来采用宜信财富的投资策略,投资全球排名领先的房地产基金,或者直接购买全球最优质的物业,都有机会得到稳定而高收益的回报。

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  不过,尽管可以通过投资基金的方式,间接持有海外房产。但普通人最关注的,还是对海外房产的直接投资。

  “长期效果会很显著。明良海外置业总裁朱青岭期待,随着中国金融市场的开放,相关政策可以进一步放松,不再限制个人海外投资房地产。

  资料显示,在美国、泰国、澳大利亚等很多国家,中国人都是当地最大的外籍购房群体。中国买家的疯狂抢购,甚至因此引发了当地人的不满和忧虑,一些国家因此出台了严厉的楼市调控政策。

  那么,这种可能性真的会存在吗?目前的情况来看,似乎并不像某些中介机构预言的那样乐观。

  首先在汇率方面,很多宏观财经分析师预言,今年人民币兑美元的汇率不会像去年那样继续上涨,有可能会再次出现下跌。

  而放开国人赴海外买房的进程,也不可能太快。毕竟QDIE的总额度,在三年内才增加25亿,而国人赴境外购房的金额,每年都要数百亿。对比之下,可以看出,外管局的对外开放投资,仍然只是小幅度的。

责任编辑:李彦丽

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